Речник на комерцијални услови за лизинг: Фактор на вчитување
"Фактор на оптоварување" е термин кој се однесува на методот на пресметување на вкупните месечни трошоци за изнајмување на комерцијален закупец . Тој комбинира употребливи квадратни стапки покрај процент од квадратни метри на општи области за кои станарите се очекува да имаат корист. Тоа понекогаш се нарекува фактор на додаток или фактор на "заедничка област".
Што се брои како заеднички области?
Заеднички области може да вклучуваат тоалети, лоби, лифтови, stairwells, и заеднички ходници.
Тие се области каде што клиентите, клиентите и вработените на комерцијалниот станар можат да имаат пристап и да се очекува да ги користат.
Употребливи квадратни стапки во пресметката на факторот на внесување
Пресметките на факторот на оптоварување започнуваат со идентификување на разликата помеѓу употребливите и квадратни нозе кои можат да се наградат. Корисните квадратни нозе ја дефинираат областа што вие и вашиот бизнис се всушност и единствено способни да го окупирате. Другите станари немаат пристап до овој простор. Тоа е вашата продавница, вашата канцеларија, вашата локација.
Ако закуп простор простор е 25 'x 20', имате 500 квадратни метри на употребливи простор. Ова е вашата област и вашиот бизнис веројатно може да го искористи сето тоа. Ако оставите некој агол на овој простор празен, тоа е ваш избор, но можете да го искористите тој простор ако сакате да придонесе за вашите употребливи квадратни стапки.
Вие и другите луѓе поврзани со вашиот бизнис може да ги користат заедничките простории како тоалети, лоби, лифтови, ходници и скалила, но тие не се дел од вашите употребливи квадратни стапки, бидејќи тие не се исклучиво ваши.
Исклучок може да постои ако вашите употребливи квадратни стапки се поделени во посебни простории или на одделни подови. Во овој случај, сите начини на пристап што ги поврзуваат ќе придонесат за вашите употребливи квадратни стапки. Тие не се вообичаени области, бидејќи другите станари и / или сопственикот на имотот не ги користат.
Квадратни стапала за изнајмување во пресметката на факторот на оптоварување
Сега кога сте ги идентификувале квадратните стапки што може да се користат, можете да ги пресметате квадратните стапки за изнајмување со додавање на процент од заедничките области кои вие и / или вашите клиенти ги користите.
Процентот е вообичаено поставен од страна на сопственикот или сопственикот на имотот и се заснова до одреден степен на употребливи квадратни снимки во споредба со вкупниот квадратни снимки од зградата.
Можеби ќе имате простор за преговарање тука. Не постои единствен процент, иако обично не е повисок од 15 проценти. Може да зависи од тоа дали изнајмувате простор во област со многу други комерцијални станари, како што е трговскиот центар. Ако вашите клиенти и клиенти, исто така, имаат употреба на голем паркинг, ова може да се судрат со процентот.
Пресметување на факторот на оптоварување
Започнете со вкупниот квадратни снимки од површината на целата зграда. Сега одземете квадратни снимки од заедничките области. Останувате со употребливи квадратни снимки, барем ако ја подмирувате целата зграда наместо простор во трговски центар или лента. Поделете го вкупниот простор со употребливи квадратни снимки за да стигнете до факторот на оптоварување.
Ако вашите пресметки пристигнат до бројка од 20 проценти, а сопственикот нуди 15 отсто, веројатно имате добар договор. Ако достигнете бројка од 10 проценти и сопственикот бара 15 проценти, можеби ќе сакате да преговарате или да побарате помош од професионалец во недвижности за да го направите тоа.
Исто така, ќе сакате да забележите дали факторот на оптоварување е прилагодлив во вашиот закуп, предмет на повторна пресметка при обновување. Водење успешен бизнис е за планирање. Ако бизнис не бум и се соочувате со можен значителен фактор на зголемување, следната година, ова би можело да биде катастрофално. Комерцијалните наеми се идеално долгорочни. Вие не сакате да морате да го преместите своето претпријатие.