Зошто Просторот што го заземате не е сѐ што плаќате
Мерките што се користат при одредување комерцијални простории се базираат на насоките утврдени од страна на Здружението на сопственици на згради и менаџери (BOMA) International и се сметаат за индустриски стандард низ САД.
Многу комерцијални договори користат БОМА Стандарди и наплатуваат месечна кирија заснована на " Rentable Square Feet ", а не на употребливи квадратни стапки . "Ова е важно да се разбере, бидејќи ако се цитираше цена од 1,25 долари по корисна квадратна стапка, тоа може да биде она што ќе го завршите всушност плаќаат за секој месец.
Достапни плоштади
Корисни квадратни метри е бројот на квадратни метри што закупецот всушност го зафаќа. Но, постојат и други делови од зградата што сите станари ги користат или имаат корист. Овие делови се познати како заеднички области и вклучуваат ходници, скалила, лифтови и лоби.
Износот на квадратни метри за заеднички простори е поделен меѓу сите станари на процентна основа. Секој закупец плаќа дел од трошоците на сопственикот за овие општи области.
Кога овие надоместоци се додаваат на квадратни метри што се употребуваат, крајниот резултат се нарекува "квадратни метри за изнајмување".
За да ги направат работите уште повеќе збунувачки, оваа практика на додавање на заеднички трошоци за користење на употребливи квадратни метри е наречена " Load Factor ". Трошоците за факторот на оптоварување обично се зголемуваат секоја година со стапка одвоена од зголемувањето на изнајмувањето за употребливи квадратни метри.
Ова значи дека можеби ќе треба да преговарате за две зголемувања на изнајмување секоја година: една за фактор на оптоварување и една за корисна кирија за кирија.
Пример за пресметување на изнајмувачки квадратни стапала
Да речеме канцелариски простор што го изнајмувате е физички 500 квадратни метри (употребната квадратна стапка) со цена од 1,25 долари по квадратен метар. Вашата корисна киперска кирија ќе биде 625 долари месечно (500 SF x $ 1.25). Сепак, вашиот дел од заедничката област додава уште 100 квадратни метри. Вашата кирија, всушност, ќе се пресметува врз основа на 600 квадратни метри, а не 500, кои всушност ќе ги заземете.
Некои земјопоседници ја депонираат стапката за двете употребливи квадратни метри и вашиот дел од заедничката област во еден број (ова е обично нефер кон станарот), но повеќето наплаќаат различна стапка по квадратна стапка за користени квадратни стапки и за заеднички изнајмувачки придонеси.
Прашај за расчленување на трошоците за искористливи наемни квадратни нозе
Пред да видите дури и простор, не заборавајте да го прашате преку телефон колку стапки се наплаќаат за квадратни стапки што можат да се користат и за квадратни метри за изнајмување, бидејќи тоа прави голема разлика во вкупната месечна кирија. И, запомнете, ако некој ви каже дека просторот е "1,500 квадратни метри за изнајмување", вистинската (употреблива) големина на просторот ќе биде помала.
За да ве натерате да видите имот, некои земјопоседници едноставно ќе ви ја кажаат употребливата квадратна стапка на нога, но ја цитираме квадратната снимка за изнајмување. Оваа измамлива практика прави простор да изгледа поголем и поевтин отколку што е. Потоа, кога ќе се појавиш, го најдете просторот што звучеше одлично на телефонот, всушност, е надвор од вашиот опсег на цени и помал отколку што мислите.
Додека повеќето агенти се чесни за откривање на вистински вкупни трошоци за изнајмување преку телефонот, тие сепак имаат тенденција да ја наведат големината на просторот како изнајмувачки нозе - не како употребливи нозе. Но, сега сте доволно паметни да знаете што точно да побарате од Realtor!
Следната табела ги споредува три типа пресметки на квадратни метри кои се користат во комерцијалните договори за закуп. Некои договори за закуп едноставно се наплаќаат со корисна квадратна стапка, додека други додаваат процент од заедничкото подрачје на искористениот квадратни снимки за да го наплаќаат она што се нарекува квадратни метри за изнајмување.
Пресметки на квадратни нозе
| Дефиниции на квадратни стапала (SF) | |
| Термин | Дефиниција |
| Употребливи квадратни стапала | СФ простор што всушност го зазема закупецот. |
| Достапни плоштади | Употреблив СФ +% од СФ од општите области. |
| Бруто квадратни стапала | Вкупно СФ на целата зграда. |
Резиме
Корисните квадратни стапки се вистинската големина на просторот што ќе го окупирате. Кварталните нозе за изнајмување секогаш се поголеми затоа што вклучуваат квадратни метри плус плус дополнителен број квадратни метри од заедничките делови на акциите што нема да ги зафатите физички.
Достапен за изнајмување со фактор на оптоварување е цената што сакате да ја знаете, бидејќи тоа е она за што ќе плаќате. "Цената за квадратни метри" за квадратни метри што се употребуваат е само дел од она што ќе го плаќате секој месец.